При определении восстановительной стоимости применяется метод сметный. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*kПП*kНДС,

C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V - площадь объекта;

K - региональный коэффициент;

kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки

Под полной восстановительной стоимостью понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого объекта на дату оценки либо объекта, аналогичного по полезности оцениваемому.

В качестве полной восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства объекта либо стоимость замещения объекта.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.

Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с использованием современных материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.

Методы определения полной восстановительной стоимости:

1. Метод количественного обследования – предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Под стоимостью строительства понимаются денежные средства на создание строительной продукции. Расчеты этой стоимости выполняются путем составления специальных документов – смет, а денежные затраты, выражающие стоимость, называются сметной стоимостью .

В общем случае полная сметная стоимость строительства любого объекта (С общ ) складывается из следующих элементов: прямые затраты (ПЗ ), накладные расходы (НР ) и сметную прибыль (СП ).

С общ = ПЗ + НР + СП

Прямые затраты непосредственно связаны с выполнением строительных работ или монтажом оборудования. Они изменяются прямо пропорционально объему выполняемых работ и включают в себя:

а) стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций, используемых для строительства объектов (С мат ). Она учитывает все затраты, связанные с приобретением материалов и их доставкой на приобъектные склады строительства;

б) расходы на оплату труда рабочих, занятых на производстве строительных и монтажных работ (С рот );

в) стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, участвующих в производстве строительных и монтажных работ (С эмм ). В этой стоимости учитываются расходы на оплату труда машинистов, на перебазировку машин в период строительства и подготовку их к эксплуатации, а также амортизационные отчисления.

ПЗ = С мат + С рот + С эмм

Накладные расходы предусматриваются в сметах на строительство для покрытия расходов, связанных с обеспечением общих условий выполнения строительных и монтажных работ (СиМР) и деятельности подрядных организаций.

В составе накладных расходов учитываются следующие статьи затрат:

1. Административно-хозяйственные расходы, которые связаны, в основном, с управлением производством при строительстве объектов. Они включают расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала, рабочих хозяйственного обслуживания; отчисления по уплате единого социального налога; почтово-телеграфные, типографские, канцелярские и представительские расходы; расходы на эксплуатацию зданий, сооружений и помещений, занимаемых административно-хозяйственным персоналом и т.д.

2. К расходам на обслуживание работников строительства относятся: затраты на подготовку и переподготовку кадров; отчисления на единый социальный налог от фонда оплаты труда рабочих, учтенного в прямых затратах; расходы по обслуживанию санитарно-гигиенических и бытовых условий; расходы на охрану труда и технику безопасности.

3. Расходы на организацию работ на строительных площадках охватывают: износ и расходы, связанные с содержанием, ремонтом и разборкой временных (нетитульных) сооружений, приспособлений и устройств; износ и расходы по ремонту малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря; расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны и т.д.

4. В составе прочих накладных расходов учитываются: амортизация по нематериальным активам; платежи по кредитам банков и расходы на рекламу.

5. В отдельную группу выделяются накладные расходы, которые не учитываются в нормах накладных расходов, но если они возникают, то учитываются в составе накладных расходов. К ним относятся: платежи по обязательному страхованию имущества строительной организации и отдельных категорий работников; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком; расходы, возмещаемые заказчиками строек за счет прочих капитальных затрат, связанных с деятельностью подрядчика.

Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции – это денежные средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и социальной сферы, а также на материальное стимулирование работников.

Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

2. Метод разбивки по компонентам - предполагает, что отдельные строительные компоненты здания (фундамент, стены, перекрытия и др.) оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента, а затем суммируются.

3. Метод сравнительной единицы – основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявление различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.). Полная восстановительная стоимость объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. Для определения величины затрат обычно применятся различные справочные и нормативные материалы, например сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Для расчета используется следующая формула:

С=Ц´V ´К 1 ´К 2 ´К 3 ´К 4 ´К 5 ´К 6 ´К 7 ´К 8 ´К 9 ,

С – полная восстановительная стоимость, руб.;

Ц – удельная восстановительная стоимость 1 м 3 здания, сборник УПВС, руб./м 3 ;

V - строительный объем квартиры, м 3 ;

К 1 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г;

К 2 - территориальный коэффициент;

К 3 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г.;

К 4 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к текущей дате;

К 5 - коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве;

К 6 - коэффициент, учитывающий местоположение;

К 7 - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль;

К 8 - коэффициент, учитывающий качество отделки квартиры и стоимость новых строительных материалов;

К 9 - мультипликатор, учитывающий стоимость земельного участка.

Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.

Похожая информация.

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1м2 площади, 1 м³ строительного объема - для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930-80 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. (Часто эти методы определения СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ неграмотно рассматривают как классификацию методов затратного подхода.

В действительности их применением реализуется лишь один конкретный этап алгоритма затратного подхода, а именно этап оценки восстановительной стоимости. В оценке недвижимости затратный подход представлен только одним (одноименным) методом - затратным).

Среди них:
- базисно-индексный метод;
- ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);
- модульный метод (метод разбивки по компонентам);
- метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметнои документации в базисном уровне цен (1955,1969,1984,1991, 1994 или 1998-1999 гг.) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве - РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10-15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных Ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод , основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

1) фактически определяется стоимость замещения;
2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например, по состоянию на 1 января 1984 г.; 1 января 1991 г.; 1 июля 1999 г. или др. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.

(УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС BP, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15-20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970-1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:
- все прямые затраты;
- накладные расходы и плановые накопления;
- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
- стоимость проектно-изыскательских работ;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- затраты на временные здания и сооружения;
- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м³, 1 м², 1 пог. м), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Это влияние двояко.

С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.

С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т.п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5-6% в год, а его удешевление - 3-4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября 1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода* в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 января 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. на 1 января 1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 ООО х (1 + 0,02)5 — ПО 408 руб.

В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930-1980 гг.
Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

Читайте также:

Cоциологический анализ электорального процесса: проблемы и методы исследования, сферы применения результатов
I блок 9. Профессиональное становление личности. Условия эффективного профессионального самоопределения.
II блок 19. Социальное воспитание в воспитательной организации. Личностный, возрастной, гендерный, дифференцированный, индивидуальный подходы в социальном воспитании
II. Рабочие определения, используемые при анализе литературного произведения
II. Состав, порядок определения баллов оценки качественных критериев и оценки эффективности на основе качественных критериев
III. Состав, порядок определения баллов оценки и весовых коэффициентов количественных критериев и оценки эффективности на основе количественных критериев
А) с помощью определения величин проверяемых признаков из измеренных значений за счет расчета или сравнения с заданными значениями;
Автоматизация ведения государственного кадастра недвижимости.

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В основе ОН по затратному подходу лежит понятие восстановительной стоимости или стоимости замещения.

- стоимость зем. уч-ка,

Восстановительная стоимость,

-суммарно накопленный износ

Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства (затраты на создание точной копии оцениваемого объекта).

Стоимость замещения – затраты на создание объекта функционального аналога.

Метод сравнительной единицы

C- стоимость строительства (из сборника УПВС)

V- объем здания или площади.

К- коэф. конструктивного отличия (индексация цен и прочее)

ЗП предполагает определение восстановительной стоимости или стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости. Т.е. определяется сумма издержек на строительство точной копии объекта недвижимости или ее функционального аналога. И холя затраты на создание объекта на прямую не связаны величиной прогнозируемых доходов этот метод имеет определенную область применения. В частности в соответствии с принципом замещения стоимость, определяемая по ЗП, является его верхним пределом (помнить об уникальности места положения).

Ситуации применения ЗП:

Оценка эффективности инвестиций. ТЭО нового строительства. Затраты на строительство и эксплуатацию объекта сопоставляются с прогнозируемой доходностью и прибыльностью.

Обновление и перепрофилирование недвижимости основываются на расчете затрат на совершенствование.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает расчет сметной стоимости строительства при различных вариантах землепользования.

Оценка зданий специального назначения и объектов недвижимости на «пассивных» сегментах рынка. Т.е. для тех объектов у которых нет аналогов применяется затратный подход.

Оценка недвижимости в целях страхования осуществляется чаще всего по ЗП.

ЗП применяется в настоящее время для целей налогооблажения имущества физических и юридических лиц.

Реализация ЗП к оценке недвижимости предполагает следующую последовательность расчетов:

определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится оцениваемый объект;

расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости;

оценка всех видов износа объекта недвижимости;

расчет текущей стоимости объекта недвижимости по формуле С т = С з + С в – ΣИ i .

Методы оценки восстановительной стоимости.

Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). По справочникам и укрупненным нормативам уд. Показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции определяется стоимость строительства единицы измерения того или иного объекта (м 2 , м 3 и т.д.). Тек. Стоимость строительства объекта недвижимости определяется по формуле: С в1 = С ед * К ед, где С ед - стоимость единицы; К ед – количество единицы. Это самый простой способ оценки восстановительной стоимости, но и самый приблизительный.

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Создание объекта, его строительство подразделяется на последовательность отдельных видов строительных работ. Для каждого вида работ определяются единицы измерения и объемы этих работ. Расчет стоимости строительства проводится в начале по отдельному виду в соответствии с таблицей.

Виды работ	Ед. изм.	Ст-ть стр-ва одной ед-цы	Объем работ	Ст-ть объема работ

Затем проводится калькулирование всех видов работ и делаются поправки на накладные расходы и прочие выплаты.

Сметный метод заключается в составлении специалистами – сметчиками пообъектных и сводных смет строительства, оцениваемого объекта как если бы он строился вновь и сегодня. Это наиболее точный метод определения восстановительной стоимости, но и самый трудоемкий.

Индексный метод заключается в пересчете балансовой стоимости оцениваемого объекта в текущую на основе применения индексов инфляции, которые определяются в соответствии с «положением о порядке переоценки ОС предприятий и организаций», утвержденным Правительством РФ №1233 от 25.11.93.

Износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными факторами.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. На величину износа текущая стоимость меньше восстановительной. В оценочной деятельности различают физический, функциональный и внешний (экономический) износ.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта от царапин до полного разрушения. Данный вид износа возникает в двух случаях:1-под воздействием эксплуатации, 2-под воздействием окружающей среды. Существует 4 способа оценки физического износа:

Экспертный. Физический износ всего здания определяется как ср.взв. величина по всем элементам здания. Процент износа каждого элемента определяется на основе «правил оценки физического износа жилых зданий». Общий физический износ рассчитывается в соответствии с таблицей

И ф = (ΣУ в i * %сум) / 100%

Стоимостной способ определения физического износа основывается на расчете затрат на воспроизводство изношенных элементов здания. При этом элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, стены и т.д.) и быстроизнашевыемые (кровля окраска и т.д). Для быстроизнашевыемых элементов износ считается устранимым, т.е. затраты на его преодоление меньше добавленной при этом стоимости объекта недвижимости. В противном случае износ считается неустранимым (нецелесообразным с экономической точки зрения). Как правило неустранимый износ характерен для долговременных элементов здания. Износ по этому методу определяется на основе таблицы

И = Σ5граф /100

Нормативный метод определения физического износа построек основывается на использовании действующих «единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление ОФ РФ», утвержденных постановлением Совмина СССР от 29.12.90 №1072. Амортизация и износ разные экономические процессы. Если амортизация представляет из себя перенос стоимости ОФ на изготовленную продукцию в процессе эксплуатации, то износ – это физическое разрушение ОФ, их устаревание. Поскольку эти процессы идут совместно можно предположить в некоторых случаях, что величина амортизации = величине износа. Это верно, если износ ОФ протекает равномерно, как и амортизация. Данный метод прост, но приблизителен.

Срок физической жизни (СФЖ) объекта недвижимости – период времени от момента ввода в эксплуатацию до полного физического изношения, т.е. пока в здании можно жить и работать.

Метод по сроку экономической жизни.

Срок экономической жизни объекта недвижимости – отрезок времени в течение которого объект недвижимости м.б. использован с получением прибыли от него в этот период времени инвестиции в объект недвижимости приносят вклад. Если этого не происходит в следствии общего устаревания объекта недвижимости срок экономической жизни его заканчивается

Хронологический возраст (ХВ) объекта недвижимости – период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до момента его оценки.

Эффект. возраст объекта недвижимости (ЭВ) основан на оценке его внешнего вида, техн. состояния, экономических факторов влияющих на его стоимость (доход, приносимый объектом недвижимости).

ЭВ соотв-т его физ. Состоянию и учитывает возможности его продажи. Если он подвергается усиленной эксплуатации и серьезному разрушительному воздействию внешней среды его ЭФ больше ХВ.

ХВ = ЭВ / ст-ть экспл.; ЭВ = ХВ * ст-ть экспл; И = (ВС * ЭФ) / СЭЖ; И= (ВС-ХР) / СФЖ.

Функциональный износ (устаревание объекта недвижимости) означает, что он или его определенные элементы не соответствуют современным стандартам архитектурно-планировочных и проектно-строительных условий. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах планировки, пространственных объемов, инженерной обеспеченности и прочее. Этот вид износа обусловлен влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ м.б. устранимым и нет. Для приблизительного расчета ФИ можно определить поправочный коэф-т к восстановительной стоимости здания, уст-й либо экспертным путем на основе его оценки специалистом, либо расчетным, сравнивая стоимость новых современных проектных решений с восстановительной стоимостью устаревших.

Внешний экономический износ – это снижение стоимости зданий вследствие негативных черт или негативных изменений внешней среды. К негативным чертам относятся опасная экол. Обстановка, общий упадок р-на, действия Правительства или администрации р-на и т.д. В большинстве случаев такой износ не устраним, его величину определяют по методу спаренных продаж, когда сопост. цена аналогичных объектов, один из которых находится в благоприятной внешней среде, а др. имеет признаки внешнего износа. Разница в их цене и будет величиной внешнего износа. Текущая ст-ть оцениваемых объектов по ЗП определяется как разница восстановительной ст-ти и суммы всех видов износа.

Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базового уровня цен, для которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.

Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен.

Оценщиками могут быть использованы следующие виды индексов:

1) индексы к элементам прямых затрат по видам строительных и монтажных работ;
2) индексы к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;
3) индексы к полной стоимости СМР по видам строительства и работ;
4) индексы к отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).

Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы КОИНВЕСТ (Москва).

Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства.

Следует иметь в виду, что одним индексированием задача перехода стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки не решается. Для учета издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учтенных при составлении смет в период возведения здания, а также для учета прибыли предпринимателя индексированное Значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1 м площади, 1 м строительного объема - для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930-80 гг.

Среди них:

Базисно-индексный метод;
- ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);
- модульный метод (метод разбивки по компонентам);
- метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве - РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10-15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.

Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимость этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то, что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере, свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущее, а базового уровня. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются н на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий). Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.

Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие Виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС ВР, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15-20%.

Сборники УПВС разработаны в 1970-1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.

Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий, и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:

Все прямые затраты;
- накладные расходы и плановые накопления;
- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
- стоимость проектно-изыскательских работ;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- затраты на временные здания и сооружения;
- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5-6% в год, а его удешевление - 3-4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября № 79Д «О поправках к стоимости строительства, зачитывающих изменение ценно-образующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. г. В этом случае стоимость его строительства следует принять равной 100 ООО х (1 +0,02)5 = 110 408 руб.

Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

Примеры расчета восстановительной стоимости

В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) - 1 января.

Описание объекта оценки:

Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.

Здание - отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки - 1970 г., группа капитальности - 2, количество этажей - 1.

Общая оцениваемая площадь:

Здания в плане - 532 м2;
- полезная площадь - 480 м2
Высота здания - 4,5 м.
Строительный объем - 2394 м3.

Сведения о конструктивных особенностях здания:

Фундамент:
- под колонны - железобетонный, стаканного типа,
- под стены - ленточный, сборные железобетонные блоки;
- колонны - железобетонные;
- наружные стены - кирпичные;
- несущие конструкции - полный железобетонный каркас;
- перекрытия - сборные железобетонные плиты;
- ворота - деревянные;
- перегородки - кирпичные;
- кровля - мягко-рулонная в три слоя;
- полы - бетонные.

Инженерные сети - электроосвещение, вентиляция (естественная).

Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс - 1 (первый), климатический район - 2 (второй), отрасль - сельское хозяйство.

Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта опенки всеми четырьмя методами: базисно-индексным, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.

В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы капитальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий.

1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом

Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены (СНиП 4.03.91). На практике сметные расчеты на строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах, так как нормативная документация (СНиП IV-4-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ СПб».

Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным сметно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:

Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат - 1-10%).
Глава 2. Основные объекты строительства.
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи.
Глава 5. Объекты энергетического хозяйства.
Глава 6. Наружные сети и сооружения.
Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3-7 имеет ориентировочную норму затрат 3-30%).
Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1-4% от суммы глав 1-7).
Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4-10% от суммы глав 1-8):
- удорожание работ в зимнее время (1,5-3,5%) от суммы глав 1-8;
- налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1-12 и др.
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1-9):
- технический надзор (со стороны заказчика) 3-5% от суммы глав 1-9;
- авторский надзор (со стороны проектировщика) 3-10% от суммы глав 1-9.

Глава 11 Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).

Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5-11% от суммы глав 1-11.

Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т.д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.

Последовательность расчета:

1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам, основной заработной плате основных рабочих и эксплуатации машин и механизмов.

2. Определяются прямые затраты в текущих ценах.

3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от фонда оплаты труда (ФОТ) в процентах.

Из -индекс текущего уровня заработной платы в строительстве по отношению к уровню сметных цен 1984 г.

Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).

4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог главы 2) .

5. По данным проектно-сметной документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3-7).

6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по главам 1-7 (временные здания и сооружения).

7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по главам 1-8 (зимнее удорожание и прочие затраты).

8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по главам 1-9.

9. Затраты по главе 12 определяются по нормативным итога по главам 1-11.

10. Суммированием затрат по главам 1-12 и плюс НДС определяется стоимость строительства объекта.

Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5-10% от затрат по главам 1-12.

Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением С на величину предпринимательского дохода (ПП).

При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР).

Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью Индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС на дату проводимой оценки - 1 января.

Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Ехсеl с использованием программы АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0.

3. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема, 1 стояночного места и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.

При применении этого метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации.

При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.

Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов (дефляторов) ежеквартально публикуемым Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга. Эта корректировка производится двойным пересчетом цен на дату оценки.

Во время расчетов было выбрано и рассмотрено несколько вариантов объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончательно выбирался один аналог как типовой.

Оценка предпринимательской прибыли

Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика (инвестора), к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную (нормальную) предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений.

В величине предпринимательской прибыли должна учитываться без рисковая ставка дохода, а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов.

Таким образом, определение величины прибыли предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости остается одной из актуальных проблем оценки. Некоторые современные подходы к оценке прибыли предпринимателя основываются на принципе альтернативности инвестиций: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

1. Расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций.

Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на понятии «вмененные издержки» или «упущенная выгода от временного замораживания капитала». Капитал в денежной или материальной форме обязан «работать» или приносить доход. Если капитал временно по объективным причинам не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечении этого времени разумно предположить, что собственник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.

Таким образом, невозмещенные инвестиции - это будущая стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание.

Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине вмененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.

Общая стоимость затрат на строительство (стоимость строительства) здания (до расчета прибыли предпринимателя) составляет 376188000 руб.

Типичное время строительства такого объекта определено в восемь кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя, используемой при оценке здания, приведены.

2. Методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора.

Сделаем следующие допущения:

1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе затратного подхода, равна его рыночной стоимости.
2. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции купли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.
3. Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости.

При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать всю имеющуюся сумму. В этом случае при выборе варианта, предполагающего поэтапное внесение инвестиций (например, при строительстве объекта), разумный инвестор захочет, чтобы временно незадействованные средства также приносили доход.

В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, он с большой долей вероятности сможет вложить временно свободные средства в аналогичный проект с той же нормой доходности.